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原创 2024-05-19 08:00·中国房地产报
商品房销售持续下滑、库存高企，不仅造成资源的极大浪费，而且给房企资金链带来巨大压力，在此背景下，楼市去库存成为当务之急！
城市与区域治理研究院 苏志勇
4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰再次强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
与此同时，央行等部门连祭“大招”：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套房商贷最低首付比例调降至15%，二套房商贷最低首付比例调降至25%。
从近期相关部委和地方政府的政策导向可以看出，保交楼和消化存量商品房已经成为今年房地产工作的重要发力点。
商品住房库存压力加剧
近年来，由于房地产市场供求关系发生重大变化，加之有效需求不足，商品房销售持续下滑、库存高企，不仅造成资源的极大浪费，而且给房企资金链带来巨大压力。
从商品房总体库存情况看，2020年以来总体呈现逐年上升之势。根据国家统计局数据，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中商品住宅成为商品房库存的绝对主力；商品住宅待售面积已经达3.9亿平方米，同比增长24.5%。
根据华福证券针对全国75个主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期数据，去库存压力较大的城市包括南平、赣州、襄阳、泰州、烟台、三明等城市，去化周期均在50个月以上；去库存压力较小的城市包括杭州、宜宾、上饶、西安、上海、合肥等城市，去化周期均在15个月以下。全国4个一线城市和15个新一线城市中，郑州的去库存压力最大，去化周期达到44.1个月；其次为青岛，去化周期为30.9个月；南京、武汉、宁波、广州、佛山、东莞等城市去化周期在20~24个月之间。
从不同能级城市库存情况可以看出，低能级城市库存压力更大，主要是供过于求所致；一线城市和热点二线城市去化周期拉长，一是源于高房价与居民购买力之间的矛盾突出，二是市场预期转差导致观望情绪增加，三是住房供给结构存在问题。
楼市去库存的N种路径
针对目前部分城市商品住房高库存的现状，中央政治局会议首次提出要“统筹研究消化存量房产”。何立峰亦在5月17日的视频会议上指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。综合以往经验、现实举措和预期政策，大体可以归纳为以下几种方式。
第一，继续通过市场化方式促进楼市回暖。一是需要从政策上继续打通制约市场交易的堵点，取消不必要的限购、限贷、限价等。二是继续给予房企更大力度的融资支持。楼市信心不足很大程度上源于对房企资金链和“保交楼”的担忧，恢复市场信心首先要解决好这些问题。三是通过降低购房成本增强居民购房意愿，包括继续降低房贷利率和首付比例、降低交易契税、灵活运用公积金政策等。
放松限购方面，目前绝大部分城市已经全面解除了住房限购政策，部分城市仍有一定的调整空间。降低利率和首付比例方面，央行也以实际行动做出表态。随着政策的落地，楼市回暖可期。
第二，从供给端控制商品住房库存。就在中央政治局会议召开的同时，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存，其中明确商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。此举旨在建立健全科学合理的土地出让机制，根据不同区域房地产市场供需情况和库存去化情况，合理确定供地计划，与住房城乡建设部提出的“人房地钱联动机制”高度吻合。
除了在供地环节加强管控外，对已经出让尚未开发的土地，也应根据市场情况适当做出调整。近两年房企土地储备严重缩水，但百强房企仍有数十亿平方米的土地储备在手，其中不乏高库存城
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